中古住宅ってどうやって選ぶの?見学、値引き交渉、住宅ローン契約からマイホーム購入までの流れ、注意点をご紹介!新築よりも割安で結構いいですよ

一戸建て
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中古住宅ってどうやって選ぶの?見学、値引き交渉、住宅ローン契約からマイホーム購入までの流れ、注意点をご紹介!新築よりも割安で結構いいですよ

一戸建てを買ったのに、買ってからの人生ほとんどの時間は会社にいるどうしようもない社畜のシデです。

愛しのマイホームで優雅にゆっくりと豊かな時間を楽しもうと、暇を見つけて買い漁った積みゲー、積ん読たちは、今や山のように溢れ返り部屋の一角を占領しています。

それを見た嫁さんに

セルリアン
セルリアン

ゴミの山になってる。いらないもの早く捨ててよ!どうせ読まないし、遊ばないんでsy・・・

と言われますが、最後がよく聞き取れないのでいつも何を言っているのか理解できないままでいます。そんなことを気にしても仕方ないので、どんどんと興味の赴くままに本とゲームは順調に増加していきます。

僕に言わせれば、あれは「夢の山」です。そんな山を維持できるくらいの十分なスペースが確保できたため、家を買って良かったと思っております。

僕ぁ、幸せだなぁ。

さて、話は代わって、いつ設置したのか本人も忘れていた問い合わせフォームなるものがこのブログにはございますが、なんとそこから我がブログで初めてとなるご質問をいただきました。にわかに信じられず、何かの間違い、あるいは夢ではないかと思い、嫁さんのほっぺをつねると自然な感じで痛がっており、カウンターで結構な力で殴打され僕の方も痛みを感じましたので、問い合わせがあったのは間違いないことを確認済みです。

ご質問は以下のような内容です。

質問者様

マイホーム購入を検討している30代後半の主婦です。ローンの事を色々と調べており、こちらのブログに辿り着きました。まだ全てを読めていませんが、大変面白く勉強させていただいております。早速、電気会社の比較をして切り替えを致しました。ありがとうございました。「身の丈に合った家を買う」というのは本当にそうだと思いました。注文住宅を考えていたのですが、某ハウスメーカーから、私たちが共働きの為、夫婦合同で目一杯の借り入れを勧められ、ものすごく怖いと思いました。買わせる事に必死で私たちが払えるかどうかは関係ないと思われてる気がしました。中古のおうちを買われたとのことで、そのあたりの事も詳しく書いていただけたら嬉しいです。

なるほど、マイホーム取得のためにローンを検討し始めたものの、決め手に欠けるし、新築と中古とどっちがいいのかしら、ということでしょうか。

一般的にどうなのか知りませんが、僕の場合はどうやって決めたのか、という視点で説明させていただきます。

結論から言うと、新築でも中古でも家が欲しけりゃ買えばいいけどお金がかかるからしっかり計画立てた方が良いよ、となります。

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持ち家なの?賃貸なの?どっちが好きなの?

結婚当初は賃貸マンションに住んでいました。でもでも、何だか知らないけどムクムクと沸き起こる持ち家が欲しい欲を(主に嫁さんが)抑えられず、家を買うことを決意しました。

買うためには頭金が必要だと感じ、それが貯まるまでは賃貸のままにすることにしました。僕たち夫婦の場合は頭金を1000万円と設定し、せっせと貯金にはげみました。1000万円の理由は後述

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戸建てなの?マンションなの?どっちが好きなの?

一戸建ての価値は? 「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方2015」を読んでの記事でも独自の理論を振りまいていたように、我々夫婦は戸建て一択でした。

主な理由は以下のとおりです。

・建物と土地を自分の財産として保持できる。賃貸は手元に残らない。

・ 大人になったら何だか家を買わなければいけないような気がしていた。

・ 男は黙って一軒家!と餅をつきながら誰かが言っていた。

・家を購入するまでは、アパートやマンションに住んでいたため、周囲の騒音が苦痛だった。もう他人からの騒音によるストレスで悩みたくない。

・自分が発する騒音についても、周囲に気配りしたくない。

・ドタバタしたい(小心者の僕は賃貸では常に周囲に気を遣い、僕が発する騒音と呼べるものは、おなら、beatmaniaの鍵盤を叩く音など、ささいなものだった、と、、、思う、、、)。

・ 床や壁の傷などの損傷にいちいちビクビクしたくない。好きにさせて。

・ 魚飼いたーーーーい。

・自分の城、かっこいい。

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新築なの?中古なの?どっちが好きなの?

家買うなら当然、新築でしょ!と思っていたところ、以下の本を読む機会がありました。

この本によると、新築の価値は売値の8割程度であり、最初から2割の利益が乗っているとのこと。その2割で建築士の設計、大工さん、土建屋さんの給料、ハウスメーカーの営業費用やらで家を建ててくれていると考えると当然ですが、実際の価値としてはそういうことになるようです。

例えば3980万円とか4980万円とかの新築が売っているとすると、それを買ってすぐに売る場合、3200万円とか4000万円の価値となります。例え、ほとんど住んでなくてピカピカ新品同様でも、一回売れたら即中古。2割は上述した人々の給料となるのです。

これに気付いた僕は、中古物件しか目に入らなくなりました。まずは初期の業者利益を排除した割安とされる中古に絞り、その中でもなるべく新しい方が良いんじゃないのと考え、築浅を狙い目としました。

仕事ばっかりしている社畜の僕に比較し、嫁さんは物件探ししかしていないんじゃないかという位に物件検索しまくっており、その検索条件は洗練、最適化され、こちらの希望に沿う物件となると結構絞り込まれてくるのでした。

厳選された検索結果を携え、引越し希望先近くの不動産屋に乗り込み、実際の物件見学にも行ってきました。

例えば、

・築7年。on goingでバリバリ家主が住んでる中に入り込んで見学。生活感てんこ盛りで、冷蔵庫の上のホコリの堆積具合からその家の歴史を感じたり、二階では雑多な物があふれる中で整然と洗濯物を干している様子、子供が寝ころびながら3DSで太鼓の達人をやっていたりと、いつもの生活そのままという感じ。あれはよほど見学慣れしていたんじゃなかろうか。

・築30年。居住していない状態。建物外観の写真は立派で庭も広いものの、入ってみると全体的にカビ臭いし、壁紙もはがれてかなりボロボロ。リフォーム前提という家。長く人が済まないと廃墟みたいになっちゃうことを証明していた。

・築10年。居住していない状態。リフォーム済みで小綺麗に見えるものの、すっごい坂の途中に建っていてそこから通勤しているイメージが湧かない家。住みたくない感じ。

・築20年。家主が住んでいる状態。鉄筋仕様で丈夫だという売り文句だったが、玄関入ってすぐに壁に穴が開いているのが見えて不安になる家。二階の部屋は一室がフィギアコレクション展示室のようになっており、所狭しと並ぶ様が圧巻。そして猫が放し飼いであり、フィギアをいつ倒すかが気になり、見学どころでなくてハラハラした。

・築15年。家主が住んでいる状態。メンテをしっかりやっているようで外壁が非常に綺麗。内部も小綺麗で、床もピカピカ、経年劣化が感じられない感じで家を大切にして生活している印象。住んでいるご夫婦もめっちゃいい人感が出ていた。印象的だったのは寝室に隣接する書斎があるとのことで、ご主人がそちらで読書などしているという話。自分ならここに「音ゲー」専用スペースを・・・など夢が広がリング。通勤にバスが必須とのことで、バス停まで歩くのとバスに乗ってそこから電車、とか考えるとちょっと無理ゲーな気がして諦めた。

・築30年。家主が住んでいる状態。築年数は古いが、外観、内装などかなり綺麗。というか全体的に豪華。窓のサッシもなんか小綺麗。照明もシャンデリアだし、家具もいちいち立派。ご夫婦の寝室も広いし、ベッドもめちゃデカいし、カルチャーショックを受けた。階段全体がフカフカじゅうたんになってたのに一番ビビった。家主は売る気満々でお茶まで出して積極的に設備仕様を説明してくれた。定期リフォームも実施済みのようで、まだまだ住めそうな感じ。掃除が行き届きホコリなんてない。買いたいと感じる家。不動産屋さんに言わせると、この家は超お値打ちとのことで、30年前と言えどグレードの高い仕様と想定され、住人は会社役員クラスであろうとのこと。確かにご主人や奥さんの雰囲気がちょっと周りにはいない感じだった。庭木の手入れはお得意先の庭師がいるとか言ってていたが、全く興味が湧かず、もし買ったらすぐ木を切ろうと思った。

上記のように、検索条件を一生懸命絞り込んで見学に行っても、実際に見に行くとイメージと異なり、理想とのギャップ(上方、下方共)に大いに悩まされるのでした。この中で、階段フカフカの家は購入申し込みのためのローン審査までやりかけたのですが、その途中で他の人から一括購入希望があったため、かすめ取られてしまいました。(3000万円を一括でしたので、これには頭金1000万円じゃ勝てませんでした)

当時は不動産屋の言うことが理解できずに話半分に聞いていましたが、今にして思うと、あれはめっちゃお得な物件でした。あんな立派な家に住めたら、ちょっと分不相応ながらも充実していだろうなあと、今でもパラレルワールドの自分を夢想するのです。

さて、築浅が良いと言いながら、築10年、20年、30年って古いじゃんと思うかもしれませんが、そもそも3年とか5年とかの築浅はなかなか見つかりませんでした。多少古くてもいいから、外観写真を見て綺麗そうなところに絞って見学に行ったのですが、ネットで検索可能な外観写真だけではイメージと異なることが多く、内覧は必須という印象でした。

その他、なぜ家を売るのか直接家主に聞くことも忘れませんでした。場合によっては、どこかに不具合が出たからもう売り払うとかヤバい理由かもしれませんので。僕が見学にいったところは、以下のように大きく二つの理由に分かれました。

・転勤、転職するため。(30代くらいの家主の場合)

・親の介護のため、または子供に勧められ子供のそばに引っ越すため(50代、リタイア世代の場合)

どこかの部屋で誰か死んで緑色になるくらいとろけて床のシミが消えないだとか、水道管が破裂して水浸しになってカビまくってどうしようもないとか、地震で傾いてめっちゃビー玉が転がってヤバい、とかは誰も言いませんでした。もしそんなことがあって隠しておいても、後でバレると契約解除につながるでしょう。嘘をついても良いことはありませんので、虚偽報告はなかったと信じています。

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最終的にどうやって選べばいいの?

上述のように、探したからと言って理想通りのものが必ず見つかるかというとそうではありませんでした。ちょっと理想と違っていたり、グズグズしているうちに他の誰かに先を越されたりと、すぐに決めることは難しいものでした。検索条件を変えない限り、新しい物件はそう簡単に見つかりません。

でもある時、嫁さんがいつものように息をするかの如く検索をしていたら、新規の物件が見つかったのです。毎日のようにチェックしていましたので、直近に売り物件として追加されたことは間違いなく、それがたまたま我々の条件にずばり合致していたのです。それまで積み重ねた見学経験に加え、内観の写真もそこそこあって綺麗そうだし、築5年と結構いい感じ。これはチャンスとすぐさま見学申し込みをすると、家主が引越し準備真っ最中であるため見学は控えて欲しいと跳ね除けられました。

この少し前に、豪邸を買うチャンスを3000万円一括支払いの猛者にあっけなく奪われて完敗していたこともあり、次こそは!と意気込んでいたところでしたので「引越し終わったらすぐ教えてください。見学したいので」と約束を取り付け、引越し後の間もない空き家にドカドカと乗り込み、バチコリと見学をキメたのでした。その時の内部は、まるで居抜きかのような感じで床のホコリはそのままだったり、浴室の排水口はまだウェットであったりでしたが、内装は概ね綺麗でした。床や壁には多少の傷や画鋲痕などありましたが、新品と言われるとそうかもと信じ込んじゃうくらいのレベルで綺麗でした。この前の豪邸よりも圧倒的に格下ではあるけど、これはこれで結構いいじゃない!とケチケチ夫婦が色めくには十分なものだったのです。

また他の人に持ってかれるかもという思いから、もうこのまま買ってもいいと思ってはいましたが、その場で即決!とは行かず、あらかじめ読み込んでいた本に書いてあった「値引き交渉は必須だお!忘れるなお!」と書いてあったのを思い出し、値下げ交渉に踏み切りました。交渉のネタとしては、例えば

・売値の数字のキリが悪いから

・予算をちょっとだけ超過してるので値下げして欲しいんだぞ

・入居前に全体クリーニングしたいんだけど、クリーニング代分をおまけして欲しいの

など、何でもよいと思います。うちの場合は、何にも言い訳せずに

シデ
シデ

いいから80万円位値下げしてよ!

と吹っ掛け、結局50万円の値引きとなりました。ラッキー!!っていうか売り出したばっかりだから、まだまだマージンが乗っかっていて値下げは問題なかったでしょうし、売りたい方からすれば早く決まった方が良い場合もあるでしょうから、win – winの関係だったかもしれません。

このように、どうやって決めるかは教科書通りにスパっと気持ちよく行くものではなく、「時の運」というか「めぐり合わせ」というか、たまたま偶然タイミングが合った時に決まるものなんだという経験をしたのです。

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ローン契約、その前に住宅診断やろう

良い物件が見つかり、いよいよ「買う!」と宣言したかと言うと、そうではありませんでした。進研ゼミ・・・、じゃなくてマイホームは、中古の戸建てを買いなさい! の本に記載されていた「住宅診断」を実施し、その結果がOKだったら買おうと決めていたのです。本の記載によると、住宅診断とは、建築士が物件を外観のみではなく内部、設備の稼働状況、果ては床下まで確認して、総合的に物件に問題がないかどうか診断してくれるサービスです。

本の中では、住宅診断の重要性の説明として以下が挙げられていました。

・いくら見た目が良くても、見る人が見れば重大な欠陥があるかもしれない

・見た目では分からない床の傾きや、床下のシロアリ被害とか、買ってから気付いたのでは遅すぎることもある。

・住宅診断をせずして、中古物件を購入するべからず!!

僕はすっかりこれを信じ込み、不動産屋を経由し家主に対して、当然のように「住宅診断」をやらせろと提案したのです。もし家主が断るならば、何か不具合を隠していると疑うこともでき、買うのを控えるという選択肢もあります。なんなら診断費用は家主が出せよ、という位に強気に考えていました。

しかしながら、結果は思いもよらぬ方向へ動きました。不動産屋が言うには

不動産屋

買うことがまだ決まっていない家を、見学ならまだしも、他人が勝手に入って診断するということは一般的ではありません。家主や家主側の不動産屋も困惑していますので・・・

とのこと。めんどくせえと思いながら

シデ
シデ

じゃあ金はこっちが出すから「住宅診断」させてよ。ね、金出すならいいでしょ。ほら、進研ゼミにも模範解答として書いてあるし、診断して安心安全って分かってからじゃないと、今度のテストで百点取れない、じゃなくて不安で買えないよ。

と返答すると、不動産屋は


不動産屋

シデさん、進研ゼミではそうかもしれませんが、やはり購入前の住宅診断は普通ではありません。非常に難しいと思いますよ。

と同意してくれませんでした。

僕は純粋に進研ゼミを信じて勉強したのに、予想問題は大幅に外れてしまい、百点を取ることが出来ないばかりか不動産屋にも冷たくあしらわれてしまいました。「大人はなんて汚いんだ。手前らの血は何色だ!」と強く絶望し、自分は(大金を目の前に積まれない限り)こんな大人にはならないと固く誓ったものです。

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住宅診断してないけどローン契約するぞ!

さて、そんな事がありましたが家が欲しい欲は止まりませんでしたので、

シデ
シデ

じゃ契約して自分のものになってから住宅診断やるわ。その結果が不良品だったら、めっちゃ文句言うから覚悟しとけよ、このやろう!

とすぐにchange mindし、契約に踏み切りました。住宅ローンの契約の為に、金利が割安であったネット銀行でじっくり比較検討し始めたのですが、そこでも不動産屋が邪魔してきます。


不動産屋

シデさん、ローン契約先は決まりましか。早くしないと他の人に取られますよ!!

頭金を1000万にするか、まだ現金あるからもう少し頭金を積み増しておいて毎月の支払いを減らすか検討していたのですが、不動産屋にゴリゴリ煽られてお腹が痛くなりつつありましたので、もう面倒になって、頭金1000万のベースでローン審査を申し込むこととしました。

審査は無事に通り、希望の額を満額借りることが出来ました。家主とは売買契約当日に初めて対面したのですが、少し年齢が上の会社員の方で、証拠金300万円位を現金で手渡し、契約書を交わしました。一生懸命に一枚一枚万札を数えてチェックしている家主に、「なぜあんな綺麗な家を売るのか」と尋ねると、会社が移転して通勤が大変だからとのこと。転職は選択しなかったようです。どうでも良いけど、ローンが払えなくて泣く泣く手放すとかじゃなくて後腐れなくて良かったかもしれません。

その後はローン契約が別日に設定され、ローン契約する銀行に頭金として現金を集約する必要がありました。貯金用の銀行の窓口から現金を500万円位降ろしてローン用の銀行のATMまで持って行こうとすると、

窓口のばばあ

なんでそんなに現金をおろすの。それを持って歩くってアホなの?

というようなことを窓口のババアに問われ、

シデ
シデ

ローンの頭金に使うんでして。怪しいもんではございやせんので、ほっといてつかぁさい

などと答え、お菓子の紙袋に500万円入れてローン用ATMまでテクテク歩いて持っていったのでした。ひったくりに会ったら完全アウツでしたが、その頃の僕には振込み手数料を払うことがどうしても許せなかったのです。完全にアホでした。

いよいよローン契約となると、家主に加え、ローン借入先の銀行担当とか、抵当権だかを扱う司法書士とか、家主側のローン借入先の銀行担当とかが集い、最終的な契約書の確認やらハンコ押しやらが行われました。進研ゼミには、「慣れない契約の場面で不安かもしれないが、不明点があったら迷わず分かるまで聞きましょう。もう一息!君の幸運を祈っているお!!」と記載があったのを思い出し、思い切って

シデ
シデ

抵当権だかの手続きにかかる金額がクソ高く感じるんだけど。素人だと思ってぼったっくてんじゃねーぞ!

という思いをオブラートだか餃子の皮だかに包んだつもりで、丁寧な言葉でその根拠は何か確認してみました。ネット上の情報よりもかなり金額が高く、0が1個多いんでないのと思ったからです。すると自称司法書士と名乗るババアは

自称 司法書士

フガフガ、〇〇銀行さんとはいつもこれくらいの金額でやらせていただいておりますゆえ、いつもどおりでござーい、フガフガ・・・

と聞き取りにくい早口で答えました。全然回答になっていないと思いましたが、その場にいる僕以外の者は、僕と目を合わせることなく知らんぷりをしている様子でした。素直で真面目なことで定評のあるシデですが、この瞬間に

「ああ、僕は罠にハメられたんだな。上手いことからめ捕られたもんだ。こんなの進研ゼミの予想問題には出てこなかったしなあ。悔しいなあ。詰めが甘かったなあ。」

と素直に受け取れませんでした。でも、ごねても全く値引きが効かない類のものであることを悟り、こういう商売もあるのだなあということを理解した瞬間でもありました。

このようなやり取りを経て、家主は残っていたローンを返済し、僕はローン地獄というなの沼にゆっくりと足を踏み入れたのです。他人のローン残高が気になると言うちょっとあれな方は 積立投資の資産状況2018年10月 NISA枠夫婦二人分240万円使い切り完了!外国株が下がってますね、買い時ぃ!! の記事をご覧ください。

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この家は俺のもの!住宅診断はよせな!

これまで述べたような汚い金のやり取りを経て、僕たち夫婦は一戸建てを手にいれました。初めて自分で家のカギを開けて家の中でやったことは、以前の家主が残していった綿ボコリたっぷりの床の上に大の字に寝そべり

シデ
シデ

やったー!!家買ったぞー!この家は俺のだー!!

と叫んだことです。まだローンがたくさん残っているというのに気持ち悪い野郎ですね。

でもまだ油断はしていませんでした。何千万円かのゴミを売りつけられた可能性がなくもなく、住宅診断によりそれを確かめない限り我々夫婦に明日は訪れないという認識でしたので。

結果的に、住宅診断では特に不具合は見つからず、問題がないことが分かりました。築5年の割には結構きれいな状態のようで、まあまあ満足です。住宅診断は自腹で15万円位かかりました。

以上、どうやって中古住宅を選んだかをダラダラ説明いたしました。その他、ローン金額についても質問に含まれていたような気がします。

が、続きはwebで!(工事中)

ローン金額を貸し付けしてくれる最大の金額で決めると地獄を見ます。貸す方は貸してなんぼなので出来るだけ大金を貸し付けようとするものです。例えば年収の10倍とかね。

そんなアホな決め方はやめて、住居が自分の人生においてどのような位置づけであるか考えるのが重要でしょう。住宅ローンの金額は、いろいろな要因が複雑に絡み合う関数の一つの解として求められると考えています。僕の場合の決め方を以下の記事で紹介しています。読んでみてちょ

あ、あと、お問い合わせがあればこちらからどうぞ。

作者プロフィールもご覧いただくと、どんな奴が書いているか分かりますよ。

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